Riskli yapı tespiti başvurusunun müteakibinde lisanslı kurum ve kuruluşlar hazırladıkları bina risk raporunu yedi gün içinde ilgili belediyelerin tapu müdürlüğüne gönderirler.
Bu raporları ilgili tapu müdürlüğü tapu siciline riskli yapı olarak şerh eder ve tebligat kanunu uyarınca ayni ve şahsi hak sahiplerine düzenlenen rapora karşı itirazlarını bildirmeleri için tebliğ tarihinden itibaren on beş gün süre tanır.
Müsaade edilen on beş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edile bilinir. Rapora itiraz edilmediği takdirde tebligat tarihinden itibaren, idarece altmış günden az olmamak üzere, belirlenen makul süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilerek, aynî ve şahsî hak sahiplerine durum tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat, müdürlüğe bildirilir.
Düzenlenmiş olan riskli yapı tespiti raporuna tebligat kanunu uyarınca ayni ve şahsi hak sahiplerine itirazlarını bildirmeleri için tebliğ tarihinden itibaren on beş gün süre tanınmıştır. Bu rapora itiraz halinde itirazları değerlendirip inceleyecek olan teknik heyet şu şekilde oluşturulmuştur;
Üniversitelerden bildirilen dört üye ve ikisi inşaat mühendisi, biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedi üyeli komisyon
Tapu kütüğüne riskli yapı olarak işlenen taşınmazların sahiplerine, en az altmış gün süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
Riskli yapıların kentsel dönüşüm kapsamında ilgili deprem risk raporu lisanslı kuruluşlar tarafından yapılması gerekmektedir. Zira lisanssız kuruluşlara rapor yaptırıldığı takdirde ilgili bakanlık raporu onaylamayacak ve bu raporun herhangi bir hükmü olmayacaktır. Bu şekilde kentsel dönüşümden yararlanmak da söz konusu olmayacaktır.
Riskli yapıların resmi olarak verilmiş olan altmış günlük süre içinde maliklerce yıktırılıp yıktırılmadığı, idari makam tarafından mahallinde kontrol edilir, riskli yapı, yapının malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek bir süre verilir ve bu tebligatla yapılır. Bu süre zarfında riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde ise mevcut olan hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin verilmesinin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan talep edilir. Riskli yapılar insan ve eşyaların tahliyesinin ardından yıktırma işlemleri; mülkî amirler tarafından sağlanan kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapıların kentsel dönüşüm kapsamında ilgili deprem risk raporu alınması halinde yapının malikler tarafından yıktırılmadığı için idare veya bakanlık tarafından yapılan tahliye ve yıkımın bütün masraflarından yapının malikleri hisseleri oranında sorumlu olurlar. 6183 sayılı amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun hükümlerine istinaden, yıktırma işleminin bütün masrafları maliklerden tahsil ve takip edilir.
Riskli yapıların yıktırılmasının ardından yapılacak diğer işlemler konusunda yapının maliklerinin hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile karar alabilir. Kanun’da bahsi geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğu kastedilmektedir.
En az üçte iki çoğunluk ile hisse oranında paydaşların aldığı kararlara katılmayan maliklerin arsa payları, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılarak devredilir.
Riskli yapılarda, aralarında anlaşma sağlayan paydaşlara veya yine anlaşma sağlayan paydaşların ortak kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul ederek alınan kararlara uymak şartı ile üçüncü şahıslara satış yapılır.
Satışın paydaşlara yapılması gerçekleştirilemediği halde, bu paylar ve rezerv yapı ve riskli alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek şartıyla tapuda hazine adına resen tescil edilir. Azami üçte iki çoğunluk ile alınan karar doğrultusunda değerlendirilmek üzere bakanlığa tahsis edilmiş kabul edilir veya bakanlıkça uygun görülenler idareye veya TOKİ’ye devri yapılır.
Riskli binanın yıkımı gerçekleştirildikten sonra yapılacak işlemler konusunda maliklerin hisseleri oranında azami Üçte İki (2/3) çoğunluk ile kendi aralarında anlaşmaları halinde istedikleri bir firma ile anlaşma yapabilir ve anlaşma şartlarını da aralarında özel anlaşma ile gerçekleştirebilirler.
Bu kapsamda, parsellerin tevhidine, münferit olarak veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina inşa edilmesine, payların satışına, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı veya diğer şekillerde yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
Parsel maliki bu pozisyondaki yapılar için bir bodrum katı dışında tek parselde, en fazla iki katlı ve toplam yapının inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyecek şekilde yapılan yapılarda ve yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek kaydı ile kendi yapısını inşa edebilir. Ayrıca bir yapı müteahhidi bu koşuldaki yapılar için aranmaz. Yalnızca bahsi geçen yapım işinde kullanılmak ve beş yıl içinde tek bir yapıya ve bir defaya mahsus olmak üzere, yapı sahibine geçici yetki belgesi numarası verilir.
Maalesef inşaat maliyetleri geçtiğimiz yıllardaki pandemi koşullarının ekonomiyi negatif etkilemesi sebebiyle sürekli artan oranda bir grafik çizmiştir. Fakat bu yalnız ülkemize mahsus bir sorun değil, bütün dünyanın paylaştığı istisnai ortak bir problemdir. Biz ülkemizi ele alırsak inşaat fiyatları maliyetleri durumunu şu şekilde özetleyebiliriz;
2001 yılının 12 ay ortalaması ile vasat tabir edilen orta ayar kalitede bir meskenin arsa payı, müteahhit kârı ve saire dahil 1 birim metre kare fiyat ortalaması; 2.100 – 2.500 TL civarı iken bu rakam, 2022 yılı ortalamasında 4.800 – 5.200 TL aralığına çıkmıştır. Şu an yani 2023 yılı başı itibarı ile bu rakam 10–12 bin TL seviyesine kadar çıkmış bulunmakla birlikte sabit değildir.