6203 sayılı kamulaştırma kanununa göre kamu yararının gerektirdiği durumlarda devlet kurumları tarafından kişilerin gayrimenkullerine bedeli karşılığı verilerek el konulabilir. Bu uygulama kamulaştırma olarak tabir edilir. Kamulaştırma kararı sonrasında gayrimenkul sahiplerine taşınmazın bedeli ödenir. Acele kamulaştırmada gayrimenkullere 7 gün içerisinde el konulabilmektedir.
Kentsel dönüşüm kapsamında bazı durumlarda acele kamulaştırma yapılabilmektedir. Bakanlar Kurulu kararı ile verilen acele kamulaştırma kararı, gayrimenkul sahiplerinin anlaşmazlık yaşadığı durumlarda verilmektedir. Örneğin yıkılan bir binanın yeniden inşası konusunda 2/3 oranında anlaşma sağlanamayıp yeniden inşa sürecinin sekteye uğrayıp çıkmaza girdiği durumlarda acele kamulaştırma kararı alınabilmektedir. Acele kamulaştırma kararı sonrası, kıymet takdir komisyonu tarafından gayrimenkulün bedeli belirlenerek yasal sahiplerine ödemesi yapılır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM YERİNE BİNA GÜÇLENDİRME YAPILABİLİR Mİ?
Riskli olduğu tespit edilen binaların yıkılıp yeniden inşa edilebileceği gibi yıkımına gerek olmayan binalara güçlendirmede yapılabilir. Bu uygulama pek sık tercih edilmese de ilgili kanunda bina güçlendirme kavramı mevcuttur.
Değişen imar planı ile birlikte önceden yapılan yüksek katlı bir binanın daha az kata düşmesi durumunda gayrimenkul sahipleri bu yönteme başvurabilmektedir.
Ayrıca; yine kentsel dönüşüm kapsamında, özellikle risk teşkil ettiği düşünülen binalarda kat maliklerinden birinin riskli yapı raporu alması durumunda, kat malikleri, kat mülkiyeti kanununa göre 4/5 oranını sağlaması ile güçlendirme kararı alabilir. Yani bina güçlendirme kararı 4/5 oranındaki çoğunluk kararı ile gerçekleştirilebilir. Binanın depreme dayanıklı hale getirilebilmesi için 4/5 oranı sağlanamıyorsa tespit davası açılarak maliklerin avantajına olan bina güçlendirme kararı mahkeme kararıyla alınabilir. Mahkeme kararının alınması için hazırlanacak olan güçlendirme raporu, güçlendirme proje ve hesapları hukuki süreçte mahkemeye sunulabilir.
Güçlendirme kararı alırken, binanın yeni imar durumunda varsa alan kayıplarını göz önüne alınır. Güçlendirme maliyetinin yeniden yapım maliyetine oranı %40’ı geçmemelidir. Binanın güçlendirme işlemini gerçekleştirmek için gayrimenkul sahipleri devletin tanıdığı düşük faiz oranları ile bina güçlendirme kredisi kullanabilmektedir.
